Muitas pessoas procuram os advogados com o propósito de tentar reduzir o valor das parcelas do financiamento, alegando juros abusivos. Contudo, essa abusividade depende de laudo técnico e nem sempre é confirmada.

Nesses casos, uma solução possível é tentar gerar renda com o próprio imóvel, mediante locação ou efetuar a portabilidade imobiliária, (você migra a sua dívida atual para outra instituição, que oferece taxas mais baratas, reduzindo o valor das parcelas).

Também é possível procurar a instituição financeira a fim de buscar outras soluções: i) solicitação de suspenção das parcelas; ii) amortizar a dívida com saldo do FGTS; iii) renegociar a dívida de forma a reduzir o valor das parcelas e aumentar o parcelamento; iv) vender o imóvel para outra pessoa e quitar a dívida com o banco; v) em última hipótese, devolver o imóvel para o banco.

Sim, há todos os problemas possíveis. Essa modalidade de venda é extremamente desaconselhada. A venda por contrato de gaveta se dá quando um terceiro paga o ágio e assume as parcelas do financiamento, que continuam no nome de quem vendeu.

Do lado de quem vende, há o risco do comprador parar de pagar as parcelas e responder pela dívida. Do lado do comprador, há o risco do vendedor não querer transferir a propriedade do imóvel ao final do financiamento, ou mesmo falecer antes que isso ocorra.

O contrato de gaveta só tem valor jurídico com a quitação do imóvel. Por isso, o ideal é levar o possível comprador até a instituição onde o imóvel está financiado para que seja feita uma análise de crédito a fim de verificar a possibilidade de transferir o financiamento do vendedor para o pretenso comprador

A abusividade é identificada mediante análise das taxas contratuais comparadas com as taxas que estão sendo praticadas dentro dos parâmetros estipulados pelo Banco Central (BC), além de se verificar se as condições estabelecidas em contrato estão sendo cumpridas pelo banco. 

Não há uma regra clara sobre a disposição de juros abusivos. Por isso, é comum falarmos em juros abusivos quando eles estão acima da média calculada e divulgada pelo BC. 

Porém, há alguns indícios que merecem ser pontuados: i) Os juros não podem incidir sobre um valor em que já haja juros inseridos (juros compostos); ii) aumento exagerado das parcelas; iii) aumento sem critério do saldo devedor; iv) vendas casadas.

Veja no seu contrato de financiamento o tipo de garantia que foi definido. Na garantia hipotecária, a propriedade do imóvel é do devedor e a cobrança da dívida acontece por ação extrajudicial ou execução judicial. 

Na alienação fiduciária, a forma mais comum nesses contratos, a posse do imóvel é do credor e a falta de pagamento das prestações gera cobrança extrajudicial e, caso o débito não seja pago o imóvel vai a leilão. Se o valor de venda for superior ao valor da dívida, o saldo que sobrar será devolvido ao adquirente. No caso de não ocorrer a venda do imóvel nos leilões, a Instituição Financeira ficará com o imóvel em quitação da dívida, sem qualquer devolução de valores.