Ao adquirir um imóvel na planta, o consumidor deve ter vários cuidados antes de fechar o negócio, especialmente ao analisar o contrato oferecido pela construtora.
│Dos Custos de Corretagem e Documentação
O consumidor não é obrigado a contratar corretor para comprar imóvel de construtora, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Trata-se de venda casada e cláusula contratual abusiva.
Além disso, não pode a construtora condicionar o pagamento dos valores de corretagem ao adimplemento do cliente como costuma constar nesse tipo de contrato.
Trata-se de um custo do fornecedor que não pode ser repassado para o consumidor. Do mesmo modo, não pode esse custo ser descontado do cliente caso haja distrato que deva indenizar o consumidor.
│Taxa de Evolução da Obra
Trata-se de cobrança legal, desde que não cobrada após o término do contrato. A taxa ajuda a custear as cifras das obras e serve para amortizar o saldo final do preço do imóvel. Se a propriedade não ficar pronta no prazo previsto em contrato, o consumidor deve solicitar a suspensão da cobrança da taxa enquanto a obra estiver atrasada.
│Distrato em que a Construtora deu Causa
Nos casos de rescisão contratual por culpa da construtora, geralmente por conta de atraso que excede 6 (seis) meses da data de entrega do imóvel, o consumidor tem direito de ser restituído integralmente dos valores desembolsados, sem qualquer retenção, em até 60 dias após o distrato (Lei do Distrato).
Esse direito não está condicionado à “mudança de operação do agente financeiro que inviabilize a contratação do financiamento”, como costuma constar nesse tipo de contrato.
Também é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada.
Além disso, a situação também enseja danos materiais e morais. O primeiro decorre de despesas que o consumidor foi obrigado a arcar por causa do distrato (aluguel por exemplo) e o segundo é cabível por conta do abalo emocional em virtude da quebra de expectativa pela casa própria, em função do sofrimento por conta do desfazimento do negócio.
Ademais, é cabível a cobrança de multa e juros da construtora, conforme termos especificados no contrato em caso de violação por parte do consumidor. Nesse caso, a construtora costuma estipular multa de 10% e juros de 1% ao mês em caso de inadimplência do consumidor, além de 20% referente a honorários advocatícios. Esses mesmos percentuais incidem sobre a construtora em caso de quebra de contrato.
Concomitantemente, é possível cobrar lucros cessantes das construtoras, em razão da não entrega do imóvel, em função do valor que o imóvel teria se entregue nos moldes do contrato. Esse valor é calculado proporcionalmente ao valor de parcelas pagas pela cliente.
│Distrato em que o Consumidor deu Causa
Se o imóvel estiver sob regime de Patrimônio de Afetação (regime tributário que traz segurança jurídica para o comprador, já que o imóvel fica separado do patrimônio da incorporadora) cabe restituição de, ao menos, 75% sobre os valores pagos, posto que o STJ já definiu que o padrão base de retenção deve ser de 25% dos valores já pagos.
Caso seja estipulado um percentual maior em contrato, cabe discussão judicial, tanto no que diz respeito à retenção, quanto à corretagem, já que Código de Defesa do Consumidor prevê nulidade de cláusula abusiva.
│Atraso por Culpa da Construtora Acima de 180 dias
Caso a cliente prefira continuar com o contrato, mesmo após atraso na entrega por mais de 180 dias, pode exigir o cumprimento da entrega do imóvel e multa de 1% do valor pago à construtora para cada mês de atraso, além das multas contratuais, especificadas no item anterior.
│Quando o Banco não Aprova o Financiamento
Frequentemente, esse tipo de contrato prevê que em caso de não aprovação do financiamento, o contrato é rescindido por culpa do consumidor. No entanto, trata-se de cláusula abusiva, já que obriga o cliente a ter de escolher entre rescindir o contrato e receber apenas parte do valor; ou dar continuidade à compra com recurso próprio (caso não consiga financiar por outro banco), estando sujeita à multas em caso de inadimplemento.
Nesse sentido, a promessa de pré-aprovação do financiamento, usual em situações como essas, acaba funcionando como cláusula contratual adicional. Portanto, quando uma das partes garante algo com o único propósito de fechar a venda, mas não coloca isso no contrato (propaganda enganosa), e ainda estipula vantagens excessivas no contrato que só beneficiam a si própria, fica nítido o abuso contratual.
Se for esse o caso, o consumidor tem o direito de ser ressarcido integralmente pelo valor pago, seja por acordo extrajudicial, seja por ação judicial.
│Termo de Confissão de Dívida
Muitas construtoras oferecem um termo de confissão de dívida como contrato de compra de imóvel na planta. Todavia, trata-se de um tipo de contrato abusivo para o tipo de negócio.
O Termo de Confissão de Dívida é um instrumento contratual por meio do qual a parte devedora confessa e reconhece uma dívida específica para com a parte credora. Ou seja, aplicável quando se trata de uma dívida pré-existente, e vale como título executivo (caso não sejam pagas as parcelas, pode o credor executar o contrato). Assim, pressupõe que o devedor já recebeu do credor um bem que justifique a dívida.
Entretanto, quando este termo está vinculado ao contrato de promessa de compra e venda de um imóvel ainda na planta (que o devedor ainda não recebeu), pode-se considerar que a execução do contrato por parte do credor, (solicitando a antecipação das parcelas) em caso de possível inadimplemento do devedor, pode ser contestado.
│Regime de Patrimônio de Afetação
O patrimônio de afetação é um regime que pode preservar seu investimento em caso de quebra da incorporadora. Pode ser identificado na matricula do imóvel registrado no cartório de registro de imóvel ou até mesmo no próprio contrato.
