│Despesas do Condomínio - Quem Deve Pagar?
Há duas modalidades de despesas de condomínio, as de custeio (ordinárias), as quais são relativas às coisas comuns e as extraordinárias, vinculadas à realização de obras de natureza urgente e benfeitorias.
As despesas comuns do condomínio dizem respeito à manutenção dos elevadores, salários de empregados, taxas de consumo de água, energia das partes de uso comum, fundo de reserva (se previsto na convenção), seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico, contribuições previdenciárias relativas aos salários dos empregados etc.
Já as despesas extraordinárias são aquelas que não foram previstas no orçamento condominial, de ocorrência eventual, como reformas da parte elétrica e hidráulica, dos elevadores, obras e equipamentos de segurança contra incêndio, reservatórios de água, instalação de antenas coletivas de televisão, implantação de televisão a cabo, interfones, telefones e novos elevadores, ampliação da área comum, enfim, inovações que embelezem ou melhorem o edifício, bem como as despesas judiciais, discutidas previamente em assembleia geral extraordinária.
Portanto, as despesas ordinárias são de responsabilidade do morador inquilino, enquanto as extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador, salvo se houver disposição contrária em cláusula contratual firmada com o inquilino no contrato de aluguel (Lei 8.245/91).
│Uma Multa Pode Ser Anulada?
A Constituição Federal garante a todo cidadão o direito de ampla defesa. Por isso, caso o condomínio aplique uma multa sem que o condômino tenha oportunidade de se defender, poderá o condômino entrar na justiça para anular a multa.
Por esse motivo, caso se trate de uma infração leve, antes de aplicar uma multa, o ideal é que se aplique uma advertência, a qual também deve estar prevista no regimento interno. As advertências são indicadas quando o condômino comete uma infração pela primeira vez, e detém mais um caráter de aviso.
Porém, a depender do tipo de infração, não se pode advertir para depois multar. Se uma mudança, por exemplo, é efetuada no dia errado, que efeito teria uma advertência, se a pessoa não irá fazer outra mudança tão cedo.
Uma assembleia de condomínios tem poderes para revogar a multa por maioria simples dos presentes, caso se entenda que a multa praticada foi injusta, conforme art. 1.352 do Código Civil.
│É possível destituir o síndico?
Sim, o síndico e o corpo diretivo do condomínio. Basta que 1/4 dos condôminos (com suas obrigações em dia) convoquem uma assembleia extraordinária, (com a assinatura de todos no edital de convocação e o fim específico na pauta), o que não implica que a convocação não deva respeitar todos os requisitos legais expressos na convenção do condomínio.
Após trazer os motivos da destituição e abrir espaço para a ampla defesa do síndico e dos conselheiros, (informações a serem registradas em ata), abre-se espaço para a renúncia do síndico e seu corpo diretivo (caso não consigam defender sua gestão).
Caso o corpo diretivo se recuse a renunciar, abre-se espaço para votação nesse sentido, que deverá ser aprovada pela maioria dos presentes, conforme previsto em lei no art. 1.359 do Código Civil:
“Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”
Também é importante anexar documentos que comprovem as acusações feitas contra o gestor. Lembrando que acusações como calúnias, difamações e injúrias, poderão render processos por danos morais para quem os pratica.
Contudo, em caso de conflito entre a convenção e a lei para a destituição, (como votação de 2/3 dos condôminos), vale o que está na lei.
│O Condomínio Responde por Danos nas Áreas Comuns?
Em regra, não. Exceto se o dano ocorreu por dolo ou culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados) ou se houver disposição contrária na Convenção do Condomínio.
Em se tratando de furto, não so pode esquecer que, em se tratando de segurança interna, o condomínio assume responsabilidade sobre qualquer anomalia que ocorrer nesse sentido. Do contrário, se o condomínio não dispõe de uma segurança especial (apenas portaria ou guarita), não poderá ser responsabilizado, devendo cada morador vitimado arcar com o seu prejuízo.
│O Condôminos Pode Oferecer Descontos Aos Inadimplentes?
Antes de mais nada, é preciso ficar claro que nenhum síndico tem o poder de dar descontos no valor das despesas do condomínio, (seja com base no valor principal, juros ou multa). Ainda que o condômino proponha o pagamento de todas as parcelas atrasadas à vista.
Caso o síndico abra esse precedente, corre o risco de responder judicialmente caso algum condômino sinta que foi lesado pela atitude do condomínio. Afinal, os valores são do condomínio, e não do síndico.
Feitas as devidas considerações, a assembleia corretamente constituída poderá efetuar este desconto, desde que o assunto faça parte da ordem do dia, e não seja discutido apenas como “assuntos gerais”, e aprovado por maioria dos presentes.
Outra possibilidade é alterar os juros e a multa previstos na Convenção de Condomínio de forma definitiva, valendo para todos os casos.
