│Despejo
A ação de despejo, que visa retirar o inquilino do imóvel para uso próprio ou realocação, não decorre somente por falta de pagamento do aluguel.
Sua ocorrência também se dá por: i) quebra de acordo entre as parte quanto ao tempo de locação; ii) extinção do contrato de trabalho (quando o contrato de locação decorre do vinculo empregatício; iii) utilização do imóvel pelo proprietário; iv) fim do prazo de locação por temporada; v) morte do locatário; vi) reparações urgentes no imóvel; vii) uso do imóvel de forma contrário ao que foi contratado; viii) troca de fiador ou garantia.
Outra questão importante é que não há prazo específico para se propor Ação de Despejo. Caso não seja especificado em contrato, teoricamente, basta um dia de inadimplemento para que seja possível propor a ação.
│Vistoria Final do Imóvel
No momento da entrega do imóvel, é muito comum que o locador exija que o imóvel seja entregue totalmente pintado, e alguns reparos sejam feitos, ainda que tenha recebido o imóvel sem pintura nova e com problemas estruturais pré-existentes.
Para evitar esse tipo de pressão, o inquilino deve verificar minuciosamente a vistoria de entrada, testando equipamentos, tomadas, janelas, maçanetas, armários, pinturas, trincas, manhas etc. Para isso, é preciso acompanhar pessoalmente o vistoriador e, em caso de discordância, efetuar a devida contestação da vistoria inicial para evitar possíveis futuras cobranças indevidas.
Do mesmo modo, a vistoria de saída deve ser feita na presença do inquilino e não pode ser feita de forma unilateral. Do contrário, não é valida. Por isso é indispensável que o locador agende previamente a vistoria com o locatário. E em caso de discordância, deve o inquilino fazer a contestação, assim como no caso da vistoria inicial.
Por outro lado, caso o locatário não compareça à vistoria sem justificativa (desde que previamente agendada), admite-se como válida a vistoria, mesmo sem a presença do inquilino na vistoria.
Diferentemente do que imaginam os locadores, os inquilinos não são obrigados a restituir ou repor as deteriorações do uso normal, conforme art. 23, III da Lei do Inquilinato. Deve o proprietário comprovar que os danos decorreram de uso anormal do imóvel.
Além disso, é nula de pleno direito a cláusula contratual que prevê a obrigação do locatário pintar o imóvel antes de devolvê-lo, (art. 45 Lei 8.245/91).
│Elaboração de Contratos
Um contrato de aluguel bem feito previne muita dor de cabeça para inquilinos, proprietários e fiadores. São várias as questões a serem contempladas, como a correta especificação das partes e do imóvel, prazo de locação, valor do aluguel com encargos, o uso que será dado ao imóvel, a garantia, a responsabilidade pelos reparos, o índice de correção de aluguel, enfim, todos estes itens são apenas alguns que, bem redigidos, evitam problemas futuros para todas as partes envolvidas.
│Renovação de Aluguel e Indenização por Ponto Comercial
Infelizmente, muitos empresários desconhecem que, a partir de 5 anos de locação, possuem direito sobre o ponto comercial formado até aquele instante.
Nesse contexto, caso o proprietário peça a saída do imóvel, o inquilino pode reivindicar indenização pela perda do ponto ou até a renovação do contrato de aluguel pelo mesmo tempo firmado no contrato anterior, desde que isso seja feito no tempo oportuno.
│Revisão de Aluguel
Todo contrato de aluguel celebrado entre proprietário e inquilino é feito com base num determinado cenário econômico, social e urbanístico, que pode se alterar ao longo do tempo, de forma a torná-lo oneroso para uma das partes.
Ocorre, por exemplo, diante da ausência dos reparos de responsabilidade do locador, ou quando as situações urbanísticas causam a desvalorização (ou valorização) do imóvel.
É a diferença entre a construção de um cemitério ou presídio, de um shopping center, que deprecia ou valoriza o imóvel, a depender da proximidade da obra em relação ao bem locado. Outros fatores que depreciam o imóvel são o barulho, a falta de segurança e a documentação irregular.
Caso não haja acordo entre as partes, inquilino e proprietário podem lançar mão de Ação Revisional do Aluguel.
│Rescisão Contratual
Nem sempre a rescisão contratual demanda ação de despejo. Há casos em que o inquilino deixa o imóvel com avarias e se recusa a arcar com as obras de conserto, o que demanda uma Ação de Cobrança.
De modo semelhante, também há casos em que o inquilino efetuou reparos no imóvel que eram de responsabilidade do proprietário. Assim, é possível ao inquilino reter o pagamento do aluguel a fim de descontar os gastos efetuados com manutenção, ou mesmo exigir o reembolso destes gastos do proprietário.
Seja qual for o caso, não havendo acordo entre as partes, cabe ação Rescisória de Contrato de Aluguel.
