Direito de Posse e Vizinhança

Todo cidadão tem o direito à privacidade, ao sossego, e de usufruir do imóvel como quiser, mesmo que possua apenas a posse do imóvel.

│Imissão de Posse

Já pensou em comprar um imóvel e não poder se mudar porque tem outra pessoa o ocupando, a qual se recusa a sair?

Isso é relativamente comum, especialmente quando a compra se dá por leilão de imóvel. Ao tentar tomar a posse da residência, o novo proprietário descobre que está ocupada.

Nessas circunstâncias, a Ação de Imissão de Posse assegura o direito do proprietário em adentrar em seu próprio imóvel.

│Direitos de Vizinhança

Todo cidadão tem o direito à privacidade, ao sossego, e ao acesso ao patrimônio público, além de usar e usufruir de seu imóvel como bem entender (desde que não afete o direito de outros). No entanto, nem sempre a boa convivência com os vizinhos é possível.

Nesse contexto, é muito comum a violação de direitos em decorrência de poluição sonora, poluição do ar, árvores que arrebentam passeios e construção indevida. Também é comum a privação de direitos como passagem de pedestres, águas e energia.

Na impossibilidade de acordo amigável, é possível acionar a justiça a fim de fazer cessar o ato que viola o direito mediante Ação de obrigação de fazer (ou não fazer).

│Embargo de Obra Nova

Também conhecida como Nunciação de Obra Nova, trata-se de ação que visa interromper construção que esteja prejudicando o direito de alguém.

Pode ser proposta pelo vizinho que possui imóvel limítrofe ao seu imóvel por conta de risco ou potencial prejuízo ao seu direito, ou por condômino, para evitar obras que prejudiquem a coisa de terceiro ou comum.

│Reintegração de Posse

Esta ação visa restaurar a posse do imóvel que foi violada após sofrer uma violência, grave ameaça ou ser enganado, por exemplo, podendo ser utilizada em caso de ocupação indevida ou invasão.

Importante salientar que, o que se discute na Ação de Reintegração de Posse é a posse do bem e não a propriedade. Até porque, no ordenamento pátrio, é possível negociar não só a propriedade, mas também a posse do imóvel.

Outras ações possessórias também usadas são a Ação de Manutenção de Posse, cabível quando há uma obstrução ao usufruto pleno do direito de posse (turbação) e o interdito proibitório, quando se percebe uma violência iminente ao direito de posse.

│Reivindicatória

Há casos de invasão do imóvel em que o proprietário, não detinha a posse do imóvel ou não possuía meios de comprovar essa posse.

Assim, para defender a posse, apela-se para o justo título (matrícula do imóvel), que confere a propriedade, para definir a posse que foi usurpada de forma injusta por parte do réu, propondo Ação Reivindicatória.

Robson Carmona
Data: 26/08/2023

Dúvidas Mais Frequentes

Meu vizinho construiu sua casa em parte do meu terreno. Quais os meus direitos?

Antes de adotar qualquer medida, é importante certificar de que o imóvel tenha as medidas bem demarcadas na matrícula. Caso haja confusão na área delimitada, e nunca houve demarcação física dos limites do imóvel (com muros ou cercas), não é adequado ao vizinho querer questionar um muro edificado há mais de 10 anos sem qualquer oposição.

Em se constatando confusão da delimitação do imóvel, o ideal é propor, o quanto antes, ação demarcatória para definir os limites dos imóveis, e se for o caso, recuperar a área invadida.

Contudo, caso a área já esteja delimitada e a invasão for comprovada, são cabíveis os seguintes direitos:

– Se o vizinho agiu de boa-fé e a edificação em área não foi superior a 5% da área do imóvel invadido, sendo o valor de construção irregular superior ao valor do terreno apossado, adquire propriedade da área invadida mediante indenização que abarcará o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. Caso tenha agido de má-fé (que deve ser comprovada), e a possível demolição venha a afetar a segurança da edificação, deverá indenizar pela área perdida e pela desvalorização da área remanescente, que deverá ser multiplicada por 10.

– Se o vizinho agiu de boa-fé com edificação em área superior a 5% da área do imóvel invadido, adquire a propriedade da parte do solo ocupado, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção da vítima, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente. Caso tenha agido de má-fé, é obrigado a demolir a área que construiu e indenizar o proprietário do imóvel invadido por perdas e danos, em dobro.

Meu vizinho faz muito barulho durante o dia. Como resolver o problema?

É mito de que a perturbação do sossego se dá apenas após as 22 h. Basta que este seja anormal, independente do horário, para que se configure. Primeiramente, o ideal é ter uma boa conversa com o vizinho a fim de chegarem num acordo.

Não sendo produtiva a conversa, em se tratando de condomínio, é importante verificar o que pode ser feito dentro da convenção condominial. Caso se trate de casa ou apartamento alugado pelo vizinho, também é possível entrar em contato com o proprietário e/ou imobiliária, a fim de que sejam notificados do problema, já que são corresponsáveis pela situação.

Não havendo efeito, deve-se chamar a polícia no momento do fato e efetuar um boletim de ocorrência no local, solicitando ao policial que se faça um Termo Circunstanciado de Ocorrência (TCO), a fim de que o responsável pela poluição sonora seja intimado pelo Juizado Especial Criminal (JECRIM) a prestar esclarecimentos. Assim, será designada audiência preliminar, à qual o autor do fato deve comprometer-se a comparecer, para que não lhe seja imposta prisão em flagrante.

Ademais, mediante filmagens, provas testemunhais e documentais, pode-se propor ação judicial a fim de ser indenizado por danos materiais e morais, a depender do caso.

Meu vizinho construiu uma janela rente ao meu muro. Posso mandar tirar?

Depende. É vedado a abertura de janelas, terraço ou varanda, a menos de 1,5m do terreno do vizinho, a fim de preservar a privacidade alheia. O proprietário pode, no lapso de 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada ou terraço. Contudo, expirado esse prazo, perde o direito (o direito não socorre os que dormem).

Meu sítio foi invadido por trabalhadores sem terra. Como recuperar a posse?

Caso você tenha o título de propriedade, mas não tenha prova de ser o possuidor do imóvel, deverá ingressar com a ação reivindicatória. No entanto, caso tenha provas de que detinha a posse do imóvel antes da invasão, deverá ingressar com ação de reintegração de posse.

Qual a diferença entre posse e propriedade?

Basta que determinada pessoa, aja como se fosse dono (a) de uma propriedade para que se configure a posse. Um inquilino ou um caseiro de fazenda não detém a posse, pois há um contrato, seja ele de aluguel ou de trabalho, ainda que verbal, que rege a relação jurídica entre eles e o proprietário.

Já a propriedade, é aquela garantida pelo Cartório de Registro de imóveis. Ao adquirir um imóvel, não basta assinar um contrato de compra e venda, efetuar o pagamento e assinar a escritura em cartório notarial. Esse imóvel também tem que ser registrado no Cartório de imóveis. Só assim será possível ter o direito, de maneira absoluta, exclusiva e perpétua, de usar, gozar, dispor e reaver o bem.