│Fatos
Nosso cliente contratou uma construtora para, no prazo de 1 (um) ano, fazer sua casa própria com recursos da Caixa Econômica Federal, que paga tudo: desde o valor do terreno, material de construção, até a mão de obra (da construtora ou de terceiros).
Neste contrato, conhecido como Contrato de Empreitada Global, a construtora deve entregar a obra pronta, o famoso “chave na mão”.
Porém, para o banco, é o contratante, o responsável pela construção, sendo a Construtora apenas uma contratada do cliente. Tanto que os recursos são depositados na conta do cliente.
O banco não deposita todo na conta do cliente de uma vez só, mas libera os recurso conforme as medições, as quais são feitas por um engenheiro do banco que vai na obra todo mês.
-
Ele olha se o que foi prometido no cronograma foi feito (ex: “levantou as paredes?”).
-
Se tiver tudo ok, o banco libera a “fatia” do dinheiro referente àquela etapa.
│Problema
Embora o financiamento estivesse em nome do cliente, este assinou uma autorização para que a Construtora tivesse acesso aos recursos depositados pelo banco.
Além disso, a construtora subcontratou outro empreiteiro. Nesse sentido, enquanto o subcontratado alegava que, por diversas vezes, teve que parar a obra porque a construtora não fornecia os materiais, a Construtora alegava que tal informação não procedia.
Assim, devido aos constantes atrasos, que resultaram em ameaças do banco em cortar o capital fornecido ao cliente e antecipar a dívida com o banco, nosso cliente resolveu cancelar o contrato feito com a construtora.
Porém, a construtora emitiu um termo de distrato para o cliente assinar, alegando que este devia mais de cem mil reais, com base nas multas e valores supostamente gastos pela construtora que ainda não haviam sido reembolsados pelo cliente.
Diante desta injustiça, o cliente nos procurou para que pudéssemos resolver a questão sem que tivesse de pagar qualquer valor de multa.
│Investigação
Diante do Termo de Distrato, solicitamos junto à construtora uma planilha que comprovasse todos os valores cobrados, bem como a cópia de notas, contratos e recibos que comprovassem cada gasto.
Também solicitamos com nosso cliente as comunicações da CEF e todas as notas ou recibos que estavam em seu poder.
│Ações Estratégicas
Após uma investigação detalhada de toda documentação, conseguimos identificar a seguinte situação:
- De acordo com cronograma de evolução de obra fornecido pela CEF, obedecendo a quantidade de recursos liberados pelo banco, a obra deveria estar 30% conclusa há seis meses antes do distrato ser proposto pelo cliente;
- No entanto, a conclusão de 30% da obra só se manifestava no tempo de distrato, excedendo o valor previsto em gastos em torno de setenta mil reais;
- A construtora omitiu Notas Fiscais/ Recibos de serviços que foram executados, e em diversos documentos, não havia clareza se os serviços foram efetivamente implementados no local de construção;
- A Construtora tinha calculado a multa contratual, com base no valor total da obra com o terreno, e não com base nos gastos de construção, reduzindo drasticamente o valor da multa;
- Por dois meses o cliente foi cobrado por taxa de evolução de obra, enquanto a obra estava parada por culpa da construtora;
Diante de todas as inconsistências levantadas, solicitamos explicações e documentos que justificassem os atrasos e comprovassem os valores cobrados.
Entretanto, não houve qualquer admissão de culpa ou fornecimento de documentos que pudessem justificar os valores cobrados.
│Defesa
Sem documentos que comprovassem nem justificassem a cobrança pelo distrato, apuramos a multa em desfavor da Construtora por quebra de contrato, devido a todos os problemas apresentados.
De modo que, ao contrário do que a construtora alegava, não era o cliente quem devia mais de cem mil reais, mas a construtora que devia a ele cinquenta mil reais.
│Desfecho
A Construtora não aceitou a cobrança. Porém, também não chegou a cobrar a multa na justiça, o que, provavelmente, se deve às provas apresentadas que comprovavam a desídia da empresa.
Por outro lado, para que pudéssemos cobrar na justiça, era necessário que o cliente trouxesse todas as provas mais que possuía, especialmente conversas de WhatsApp que teve com os subcontratados da construtora.
Porém, o cliente achou por bem não entrar com a ação de cobrança, ou entrar somente se a Construtora cobrasse na justiça o valor ao qual dizia fazer jus.
│Lição
Ao firmar este tipo de contrato com alguma construtora, certifique-se antes que:
- A construtora é bem avaliada pelos seus clientes.
- A construtora não possui ações na justiça cobrando a entrega da obra ou indenização por danos.
- Acompanhe de perto o desenvolvimento da obra e, se houver discrepância entre o cronograma do banco e o cronograma da obra, tomar providências para cancelar o contrato o quanto antes.
Em todo caso, o ideal é que o cliente não dê acesso de sua conta para controle de terceiros.
Mas qual é a sua opinião neste caso? Dê a sua opinião?