│Para os Pequenos Proprietários
As leis Complementares nº 214/2025 e 227/2026, além da Emenda constitucional 123/2023, instituíram os novos “Imposto sobre Bens e Serviços” (IBS), (que substitui ICMS e ISS) e o “Contribuição sobre Bens e Serviços” (CBS), (que substitui PIS e Cofins), tributos que não têm a pretensão de incidir sobre o sujeito que tem um ou dois apartamentinhos para complementar a aposentadoria.
Ambos os impostos são conhecidos como IVA (Imposto sobre Valor Agregado) Dual. Para a Pessoa Física (PF), só incide se preencher dois requisitos cumulativos:
Quantidade: Ter mais de 3 imóveis alugados.
Renda: Receber mais de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis (ou mais de R$ 24.000,00 em um único mês).
Fora isso, nada muda. A pessoa continua pagando apenas o seu bom e velho Carnê-Leão (IRPF), com aquela tabela progressiva que vai até 27,5%.
│Alíquotas
Fase de Teste
Para quem extrapola os limites mencionados, em 2026, a cobrança será simbólica, apenas para o governo testar o sistema:
CBS (Federal): alíquota de 0,9%
IBS (Estadual/Municipal): 0,1%
Total: 1,0%.
Reduções incidentes:
- Redutor da Alíquota: abatimento de 40% para qualquer imóvel.
- Redutor social: abatimento de R$ 600,00 do valor do aluguel para imóvel residencial antes de calcular o imposto. É uma forma de proteger quem aluga imóveis mais baratos.
Alíquotas de Referência
Após a transição, as alíquotas estimadas para a carga “cheia” (o padrão do país) são:
CBS (Federal): Estimada em 8,8%.
IBS (Estadual/Municipal): Estimada em 17,7%.
Total (IVA Dual): Cerca de 26,5%.
Nota de Atenção: Esse imposto novo (IBS/CBS) é adicional ao Imposto de Renda. Para quem é grande locador PF, a carga total pode chegar perto dos 36%.
Por fim, para empresas em início de atividade e que tenham uma estrutura jurídica compatível, o Simples Nacional (regime cumulativo para PIS/COFINS) é uma forma de iniciar a atividade com um regime tributário simplificado e alíquotas mais baixas, enquanto não ultrapasse o faturamento máximo autorizado para o Simples.
│Desmembramento de Atividades
Dependendo da atividade exercida, é possível criar novas empresas, de modo a reduzir o valor pago na tributação final.
Suponha que uma empresa fabricante de medicamentos deseje reduzir o PIS/COFINS a ser pago. Uma vez que a tributação dos medicamentos é monofásica (incide somente no fabricante), pode-se criar uma empresa distribuidora que pertença ao mesmo grupo econômico. Desse modo, por exemplo, ao invés de faturar R$ 100 mil em medicamentos para um distribuidor terceiro, faturo para minha própria distribuidora a mesma quantidade de medicamentos por R$ 70 mil, que por conseguinte irá revender os mesmos medicamentos ao mesmo valor inicial (R$ 100 mil). Assim, reduzo a base de cálculo na segunda opção e divido o mesmo faturamento entre fábrica e distribuidora, reduzindo o valor a pagar de PIS/COFINS.
│Cadastro de Produtos
Também é possível a redução da tributação por conta da análise específica de produtos, sob os quais pode incidir alíquota zero para venda ou crédito presumido para compra (PIS/COFINS).
Outra situação comum está nas empresas cujo regime de tributação é o Simples Nacional. Como se trata de um tributo que engloba vários outros, como IRPJ, CSLL, PIS/Pasep, COFINS, IPI, ICMS, ISS e a Contribuição para a Seguridade Social destinada à Previdência Social a cargo da pessoa jurídica (CPP), tem-se que, ao adquirir um produto que esteja sujeito à tributação monofásica ou substituição tributária, no momento de sua venda, a parcela correspondente ao PIS/COFINS (monofásica) ou ICMS (substituição tributária), correspondente ao SIMPLES NACIONAL gerado deve ser zerada, ou do contrário, haverá uma bitributação, o Estado estará recebendo o mesmo tributo duas vezes, do fabricante/atacadista e do lojista.
