│Para os Pequenos Proprietários
As leis Complementares nº 214/2025 e 227/2026, além da Emenda constitucional 123/2023, instituíram os novos “Imposto sobre Bens e Serviços” (IBS), (que substitui ICMS e ISS) e o “Contribuição sobre Bens e Serviços” (CBS), (que substitui PIS e Cofins), tributos que não têm a pretensão de incidir sobre o sujeito que tem um ou dois apartamentos de aluguel para complementar a aposentadoria.
Ambos os impostos são conhecidos como IVA (Imposto sobre Valor Agregado) Dual. Para a Pessoa Física (PF), só incide se preencher dois requisitos cumulativos:
Quantidade: Ter mais de 3 imóveis alugados.
Renda: Receber mais de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis (ou mais de R$ 24.000,00 em um único mês).
Fora isso, nada muda. A pessoa continua pagando apenas o seu bom e velho Carnê-Leão (IRPF), com aquela tabela progressiva que vai até 27,5%.
│Transição
2026 — Ano de teste
Começa a cobrança simbólica dos novos tributos.
Alíquotas:
- CBS: 0,9%
- IBS: 0,1%
Mas há compensação integral com PIS/Cofins.
Na prática, não aumenta a carga.
Serve apenas para testar o sistema.
2027 — Começa a substituição federal
Extinção de PIS e Cofins
Entrada efetiva da CBS
Também ocorre:
- redução do IPI (exceto produtos da Zona Franca).
Entre 2029 a 2032 — ICMS e ISS
Aqui ocorre a transição mais complexa, o ICMS e ISS serão substituídos gradualmente pelo IBS. A cada ano:
- IBS aumenta
- ICMS e ISS diminuem
Percentuais aproximados:
| Ano | IBS | ICMS/ISS |
|---|---|---|
| 2029 | 10% | 90% |
| 2030 | 20% | 80% |
| 2031 | 30% | 70% |
| 2032 | 40% | 60% |
2033 — Sistema novo completo
A partir daqui:
- IBS e CBS plenamente vigentes
- ICMS e ISS extintos
O sistema passa a funcionar totalmente como IVA dual.
│Alíquotas e Bases de Cálculo
Reduções incidentes:
- Redutor da Alíquota Normal: abatimento de 70%.
- Redutor da Alíquota para Setor Hoteleiro e AirBnB: abatimento de 40%.
- Redutor social: abatimento de R$ 600,00 do valor do aluguel para imóvel residencial antes de calcular o imposto. É uma forma de proteger quem aluga imóveis mais baratos.
Alíquotas de Referência
Após a transição, as alíquotas estimadas para a carga “cheia” (o padrão do país) são:
CBS (Federal): Estimada em 8,8%.
IBS (Estadual/Municipal): Estimada em 17,7%.
Total (IVA Dual): Cerca de 26,5%.
│Tributação não cumulativa
Independente do regime tributário, (Lucro Real ou Presumido), a CBS e o IBS foram concebidos para funcionar como um IVA moderno e não cumulativo.
Cada empresa paga imposto apenas sobre o valor que adicionou ao produto ou serviço.
O contribuinte:
- paga IBS/CBS na venda
- desconta o crédito do IBS/CBS pago nas compras
Assim, o imposto recai apenas sobre o valor agregado.
Exemplo simples
Indústria vende por R$ 100.00
Supondo IVA de 26,5%:
Imposto devido: R$ 26,5
Mas comprei materiais de construção para reforma do imóvel, no valor de R$ 60,00 e paguei imposto de: R$ 15,90
Então: R$ 26,50 − R$ 15,90 = R$ 10,60 é o imposto efetivo.
│Possíveis Vantagens e Desvantagens
Pessoa física: tributação menor?
Se o proprietário pessoa física ultrapassar os limites de isenção e passar a pagar IBS/CBS, a carga pode ficar aproximadamente 4% a 5% do aluguel (por causa do redutor da base).
Além disso, ele continuará pagando:
- Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF)
(alíquota progressiva até 27,5%).
Dependendo das deduções e despesas, a carga total pode ficar entre 20% e 30% da renda.
Holding imobiliária
Se os imóveis estiverem em uma empresa (holding patrimonial), a tributação pode incluir:
- IBS
- CBS
- Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
Dependendo do regime (lucro presumido, por exemplo), a carga aproximada pode chegar a algo como 20% a 30% da receita, às vezes mais.
Diferença criada pela reforma
O novo sistema cria uma situação curiosa:
- a pessoa física pode pagar IBS/CBS com base reduzida
- a empresa pode não conseguir aproveitar tantos redutores
Além disso, na pessoa jurídica haverá mais tributos sobre o lucro.
Isso faz alguns tributaristas avaliarem que em certos cenários a pessoa física pode voltar a ser mais vantajosa que a holding.
