│Fatos
O cliente possuía um imóvel a mais de 10 anos, financiado pela Caixa Econômica Federal. No entanto, após deixar de pagar várias parcelas do financiamento, recebeu do banco, carta de que seu imóvel tinha sido tomado pelo banco, e por isso, tinha que sair imediatamente, pois este seria vendido.
O cliente nos procurou, para saber se havia algo a fazer, pois já tinha ido no banco, o qual respondeu que não podiam fazer mais nada.
Por outro lado, o cliente alegou que não tinha recebido qualquer aviso da parte do banco que deveria pagar o valor devido, antes que o imóvel fosse tomado pelo banco.
│Problema
Neste instante, tínhamos uma corrida contra o tempo, pois o leilão do imóvel, a partir da tomada, é rápido (não mais que 2 meses).
Por outro lado, para adquirir, junto ao cartório de imóveis, a diligência da notificação e o termo de consolidação do imóvel leva 5 dias úteis.
Além disso, há outras provas que precisavam ser levantadas, como comprovantes de que não havia ninguém no imóvel nos dias em que o cliente foi notificado, e até notificações passadas, encontradas no cartório de Títulos e documentos.
│Ações Estratégicas1
A fim de tentarmos contornar a situação, solicitamos ao cliente que depositasse o valor incontroverso da dívida em juízo, e pedimos que o juízo suspendesse os atos do banco para o leilão do imóvel e que o banco levantasse os valores depositados.
Também alegamos que havia cobrança indevida das parcelas, e pedimos revisão contratual numa cautelar incidental.
Porém, o juízo não acatou nossos argumentos a um primeiro momento.
Nesse interim, de posse de outros documentos mais robustos, protocolamos a inicial questionando a forma como o imóvel foi notificado.
O oficial do cartório foi no imóvel 3 vezes, em dias e horários distintos, para notificar o cliente, mas não encontrou ninguém.
Também notamos no documento que
│Ações Estratégicas2
Após uma investigação detalhada de toda documentação, conseguimos identificar a seguinte situação:
- De acordo com cronograma de evolução de obra fornecido pela CEF, obedecendo a quantidade de recursos liberados pelo banco, a obra deveria estar 30% conclusa há seis meses antes do distrato ser proposto pelo cliente;
- No entanto, a conclusão de 30% da obra só se manifestava no tempo de distrato, excedendo o valor previsto em gastos em torno de setenta mil reais;
- A construtora omitiu Notas Fiscais/ Recibos de serviços que foram executados, e em diversos documentos, não havia clareza se os serviços foram efetivamente implementados no local de construção;
- A Construtora tinha calculado a multa contratual, com base no valor total da obra com o terreno, e não com base nos gastos de construção, reduzindo drasticamente o valor da multa;
- Por dois meses o cliente foi cobrado por taxa de evolução de obra, enquanto a obra estava parada por culpa da construtora;
Diante de todas as inconsistências levantadas, solicitamos explicações e documentos que justificassem os atrasos e comprovassem os valores cobrados.
Entretanto, não houve qualquer admissão de culpa ou fornecimento de documentos que pudessem justificar os valores cobrados.
Nosso cliente contratou uma construtora para, no prazo de 1 (um) ano, fazer sua casa própria com recursos da Caixa Econômica Federal, que paga tudo: desde o valor do terreno, material de construção, até a mão de obra (da construtora ou de terceiros).
Neste contrato, conhecido como Contrato de Empreitada Global, a construtora deve entregar a obra pronta, o famoso “chave na mão”.
Porém, para o banco, é o contratante, o responsável pela construção, sendo a Construtora apenas uma contratada do cliente. Tanto que os recursos são depositados na conta do cliente.
O banco não deposita tudo na conta do cliente de uma vez só, mas libera os recursos conforme as medições, as quais são feitas por um engenheiro do banco que vai na obra todo mês.
Ele olha se o que foi prometido no cronograma foi feito (ex: “levantou as paredes?”).
Se tiver tudo conforme, o banco libera a “fatia” do dinheiro referente àquela etapa.
│Defesa
Sem documentos que comprovassem nem justificassem a cobrança pelo distrato, apuramos a multa em desfavor da Construtora por quebra de contrato, devido a todos os problemas apresentados.
De modo que, ao contrário do que a construtora alegava, não era o cliente quem devia mais de cem mil reais, mas a construtora que devia a ele cinquenta mil reais.
│Desfecho
A Construtora não aceitou a cobrança. Porém, também não chegou a cobrar a multa na justiça, o que, provavelmente, se deve às provas apresentadas que comprovavam a desídia da empresa.
Por outro lado, para que pudéssemos cobrar na justiça, era necessário que o cliente trouxesse todas as provas mais que possuía, especialmente conversas de WhatsApp que teve com os subcontratados da construtora.
Porém, o cliente achou por bem não entrar com a ação de cobrança, ou entrar somente se a Construtora cobrasse na justiça o valor ao qual dizia fazer jus.
│Lição
Ao firmar este tipo de contrato com alguma construtora, certifique-se antes:
- Da saúde financeira da construtora e se é bem avaliada pelos seus clientes.
- Se a construtora não possui ações na justiça que denotem desídia na entrega da obra ou indenização por danos.
No decorrer do contrato, é fundamental:
- Comparar o cronograma do banco com a realidade da obra (medição física vs. liberação financeira). Caso haja discrepâncias, conteste a construtora e, em último caso, peça o distrato.
- Não permitir o acesso de sua conta por parte de terceiros.
Mas qual é a sua opinião neste caso? Dê a sua opinião?