│Fatos
O cliente possuía um imóvel há mais de 10 anos, financiado pela Caixa Econômica Federal. No entanto, após deixar de pagar algumas parcelas do financiamento, especialmente por causa da COVID-19, recebeu do banco, carta de que seu imóvel tinha sido tomado pelo banco, e por isso, tinha que sair imediatamente, pois este seria vendido.
O cliente nos procurou, para saber se havia algo a fazer, pois já tinha ido no banco, o qual respondeu que não podiam fazer mais nada.
Por outro lado, o cliente alegou que não tinha recebido qualquer aviso da parte do banco que deveria pagar o valor devido, antes que o imóvel fosse tomado pelo banco.
│Problema
Neste instante, tínhamos uma corrida contra o tempo, pois o leilão do imóvel, a partir da notificação de tomada do imóvel, não demor mais que 2 meses para ocorrer.
Por outro lado, para adquirir, junto ao cartório de imóveis, a diligência da notificação e o termo de consolidação do imóvel leva 5 dias úteis.
Além disso, há outras provas que precisavam ser levantadas, como comprovantes de que não havia ninguém no imóvel nos dias em que o cliente foi notificado, e até notificações passadas, encontradas no cartório de Títulos e documentos.
Outra questão importante é que, caso não conseguíssemos suspender o leilão e o imóvel fosse vendido, teríamos de enfrentar outra ação, com o pedido de imissao de posse (desocupação do imóvel).
│Investigação
Após investigação dos documentos levantados junto ao cartório de imóveis, conseguimos identificar:
Falta de Notificação Pessoal: O banco não provou que esgotou os meios de achar o morador antes de tentar avisar por edital (aquele aviso em jornal que ninguém lê).
Local Incerto: O oficial do cartório foi até a casa do cliente por 3 dias consecutivos, em horários que não havia ninguém na casa, e por isso, concluiu que o dono da casa estava em local incerto.
│Estratégias de Defesa
Etapa 1: A fim de tentarmos contornar a situação, solicitamos ao cliente que depositasse o valor incontroverso da dívida em juízo, e pedimos que o juiz que a) suspendesse os atos de promoção do leilão junto ao banco; b) intimasse o banco para que pudesse resgatar o valor depositado em juízo; c) verificasse que a conta de energia indicava que havia pessoas morando no imóvel, o que comprovava que o morador não estava em local incerto. Porém, a um primeiro momento, o juiz não acatou nossos argumentos, alegando, principalmente, que a mora de nosso cliente era confessa, e por isso, não prosperava nossos argumentos.
- Etapa 2: Levantamos as folhas de ponto do trabalho de nosso cliente, que comprovavam que ele estava em horário de trabalho, enquanto recebia a visita do oficial do cartório. Também alegamos que a notificação poderia ter sido em horário após o expediente, por carta registrada ou notificação por hora certa. Além disso, reforçamos que o fato em julgamento não era sobre a confissão da mora, mas a regularidade da tomada do imóvel. No entanto, o leilão acabou acontecendo antes que o juiz analisasse as novas provas. De qualquer modo, após a análise, novamente, o juiz negou que o procedimento do banco tivesse sido incorreto.
Etapa 3: Levantamos novas provas, de notificações passadas, que comprovavam a boa fé de nosso cliente, demonstrando que mediante notificação passada, pagou a dívida antes que o imóvel fosse a leilão. Também demonstramos a diferença de tratamento entre a notificação da tomada do imóvel e a notificação para realização do leilão (demonstrando claro interesse econômico do banco para que o imóvel fosse leiloado, já que a equipe de leiloeiros foram pessoalmente no imóvel tirar fotos para o leilão). Por fim alegamos que a defesa do banco fez uma contestação genérica, e não contestou qualquer argumento trazido nos autos por nós.
- Etapa 4: Finalmente, o juiz se convenceu que o processo de tomada do imóvel tinha sido irregular. Porém, neste interim, houve outro processo, agora do novo dono do imóvel, que pedia a retirada de nosso cliente do imóvel. O morador chegou a receber a notificação que pedia a saída do imóvel. Porém, felizmente, a sentença que pediu o cancelamento do leilão e da tomada do imóvel, chegou as mãos do juiz do outro processo a tempo deste suspender o processo, até que a apelação fosse julgada.
│Desfecho
O banco apelou da decisão, a qual ainda não foi julgada, mas a decisão em si já foi uma grande vitória, e muito provavelmente, será confirmada em segunda instância.
│Lição
Se alguém passa por dificuldade financeira, deixando o pagamento de parcelas atrasadas, deve ficar atento:
Não ignore o problema: O banco tem pressa em retomar o bem. Se atrasar apenas uma parcela, já é motivo de preocupação.
Mantenha o endereço atualizado: Se o banco mandar uma carta para o endereço antigo e você não receber, ele pode alegar que tentou te avisar e você “sumiu”, o que facilita o leilão.
Procure ajuda especializada rápido: Casos de sustação de leilão são decididos no detalhe. Se o banco errou uma vírgula na notificação, dá para anular o leilão inteiro e salvar o seu teto.