A usucapião é o processo de aquisição de um bem mediante o tempo de uso correspondente ao prazo legal para a prescrição aquisitiva. Deve ser ininterrupta, e possui alguns desafios para sua execução.

Usucapião

│Usucapião

Se você tem a posse de um imóvel há anos, é possível adquirir a propriedade desse bem por meio da Usucapião, procedimento que pode ser feito em cartório, de forma rápida e menos burocrática, ou via judicial.

Entretanto, há alguns requisitos que devem ser obedecidos para que se configure a usucapião: a coisa hábil ou suscetível de usucapião (pode ser coisa móvel ou imóvel), a posse, o decurso do tempo, o justo título e a boa-fé, sendo certo os três primeiros requisitos essenciais para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinário.

Primeiramente, deve ser verificado se a coisa é suscetível de usucapião, posto que os bens fora do comércio e os bens públicos não se sujeitam a esta forma de aquisição de propriedade.

A posse é fundamental para a caracterização da prescrição aquisitiva, no entanto, não é qualquer posse que a configura, pois a mesma deve ter como base o ânimo de dono, ser mansa e pacífica, isto é, sem oposição. Lembrando que a defesa desta posse em juízo contra terceiros não retira essa característica, desde que fique configurado o ânimo de dono.

O “animus domini”, ou ânimo de dono, se esvai caso a posse decorra de atos de mera tolerância, como os originados em locação, comodato e depósito, ou aqueles mediante contrato de trabalho, (usual entre caseiro e proprietário).

Além disso, a posse deverá ser contínua, sem interrupção, se iniciando no dia seguinte ao da posse. É proibida a posse em intervalos, sendo que ela deve estar conservada durante todo o tempo que antecede o ajuizamento da ação de usucapião. No entanto, vale lembrar que o tempo de posse pode ser acrescido pela posse dos seus antecessores.

Já o justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse se não existir nenhum vício que impeça tal transmissão e a boa-fé ocorre quando o possuidor não tem conhecimento de que a coisa é viciada, ou seja, possui obstáculo que impede a sua aquisição.

│Causas Impeditivas da Usucapião

  • Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
  • Entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder (enquanto o filho está sobre a tutela do pai);
  • Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
  • Em favor de credor pignoratício (aquele que empresta dinheiro e recebe em troca a título de garantia a posse da coisa);
  • Em favor do mandatário (aquele que recebeu poderes do dono);
  • Em favor das pessoas que são equiparadas ao mandatário, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, seus herdeiros quanto aos bens confiados à sua guarda.

 

Nos termos do art. 1.244 do Código Civil, há também as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição da usucapião:

  • Contra os incapazes de que trata o art.5o. do Código Civil;
  • Contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
  • Contra os que se acharem servindo nas forças armadas, em tempo de guerra;
  • Pendendo condição suspensiva (quando há apenas uma expectativa de Direito, mas não o direito em si, da parte de quem não tomou posse do bem, por condições contratuais ou jurídicas);
  • Não estando vencido o prazo;
  • Pendendo ação de evicção (quando o juízo reconhece que um bem adquirido não pertencia a quem o vendeu, mas sim a outrem). 

│Usucapião Extrajudicial

O art. 216-A da Lei de Registros Públicos prescreve e disciplina a possibilidade da Usucapião Extrajudicial, cujos requisitos são:

  • Representação por advogado;
  • Realizada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que está situado o imóvel usucapiendo;
  • Ata Notarial – Tabelião atesta as circunstâncias, bem como o tempo da posse;
  • Justo Título – Quando houver. Podendo ser apresentado outros documentos que evidenciem a posse contínua, como por exemplo, pagamentos de tributos e encargos que incidem sobre o imóvel;
  • Certidão Negativa de Distribuição – A fim de atestar que não há situação que comprometa o imóvel usucapiendo;
  • Planta Baixa – Com o devido memorial descritivo. Para tanto, deve ser assinado por profissional técnico (ART), e ressalta-se a necessidade de também ser assinado pelo proprietário anterior do imóvel usucapiendo e pelos proprietários confrontantes;

Protocolado o requerimento, munido de todos os documentos, o Oficial de Registro de Imóveis notificará todas as esferas da Fazenda Pública para que se manifestem em 15 (quinze) dias, sobre o requerimento da propriedade.

O Oficial de Registro de Imóveis, a expensas do Requerente, publicará edital em jornal de grande circulação, para que seja dada publicidade a terceiros eventualmente interessados.

Como a usucapião é de cunho consensual, caso falte alguma das assinaturas indispensáveis, a pessoa será notificada e deverá se manifestar em 15 dias quanto ao consentimento. Não havendo nenhuma manifestação, será interpretado como em desacordo e a usucapião perde o seu caráter extrajudicial, tornando-se possível somente judicialmente.

Também perde seu caráter extrajudicial, caso algum dos entes públicos ou dos terceiros interessados, se manifestarem em oposição. Nesse situação, o próprio registrador remeterá ao juízo o processo.

Em contra partida, estando todas as documentações de acordo, o Oficial de Registro de Imóveis, registrará o imóvel em nome daquele que requereu o pedido. Ressalta-se, que o requerimento via administrativa da usucapião (mesmo após a sua negativa) não impede o ingresso pela via judicial.

│Provas na Usucapião

Em tese, todo e qualquer documento a posse e uso do imóvel pode servir de prova para usucapião.

Quanto maior for o número de documentos, maior a probabilidade de deferimento do pedido. Também é interessante que os documentos demonstrem a posse ininterrupta, de modo que cada ano de posse possa ser validado por documentos que comprovem a posse contínua, sem interrupção.

  • Contrato de compra e venda;
  • Contrato de cessão de direitos;
  • Comprovantes de pagamento do imóvel (recibos, cheques, promissória, depósitos, etc.)
  • Escritura pública de compra e venda ou doação inábil a registro
  • Comprovantes de pagamentos de contas (água, energia, telefone etc);
  • Carnês de IPTU pagos ou cadastro em nome do posseiro;
  • Correspondências;
  • Cadastros de saúde;
  • Matrícula escolar;
  • Histórico de serviços de água e esgoto;
  • Contrato de locação ou comodato;
  • Fotos;
  • Testemunhas.

Apenas na Usucapião Ordinária há previsão legal de “justo título”. O termo jurídico é interpretado pela doutrina como sendo o documento hábil à transferência do domínio, isto é, escritura de compra e venda ou doação inábil para registro, carta de arrematação, adjudicação e formal de partilha etc.

A prova testemunhal também é fundamental, o que pode ser substituído por declaração formal da testemunha, a depender do caso, com firma reconhecida em cartório.

Dúvidas Mais Frequentes

Não se admite usucapião de bem dado em garantia fiduciária. No caso de financiamento de imóvel, o proprietário do bem é o banco, até que o devedor fiduciário pague todas as parcelas.

O inadimplemento das prestações do imóvel ocasionam, em última hipótese, a perda do imóvel (pois o banco irá tomá-lo); e a priori, a negativação do proprietário do imóvel, que não é aquele que detém a posse do bem, mas o que vendeu, pois o contrato permanece em seu nome.

Portanto, caso do devedor fiduciário se sinta prejudicado, o ideal é que o “contrato de gaveta” seja rescindindo, mediante ação rescisória, e o bem retomado pelo cedente, quando o comprador descumpre obrigações firmadas, como o não pagamento das prestações mensais junto ao agente financiador. Lembrando que a restrição de crédito provocada por descumprimento de “contrato de gaveta”, implica em dano moral passível de indenização.

De posse da escritura, basta levá-la até o cartório de imóveis e efetuar a transferência do imóvel. No entanto, na falta desta, será preciso contatar os antigos proprietários para realizar a transferência ou propor ação de usucapião que, pode ser judicial, ou extrajudicial.

2 anos – Se um dos parceiros é abandonado pelo outro (casados ou sob união estável), o qual é proprietário do imóvel, desde que a área do imóvel urbano seja inferior a 250m².

5 anos – Se imóvel urbano for inferior a 250 m² ou; se imóvel rural até 50 hectares, cuja terra tornou-se produtiva e o morador não seja proprietário de outro imóvel.

10 anos – Se a posse do imóvel foi de boa-fé (há convicção de que o imóvel pertence ao possuidor) e haja justo título (contrato de compra e venda, por exemplo) ou; se o imóvel for destinado à moradia ou se tenha realizado benfeitorias (obras e serviços).

15 anos – Basta comprovar a posse.

 

Antes de adquirir um imóvel nessas condições é preciso verificar sua matrícula, para se certificar que o bem está no nome de quem o vende, e se não há qualquer tipo de restrição.

Quando alguém recebe um lote doado pelo poder público, deve esperar no mínimo 8 anos depois de lavrada a escritura para vender o imóvel. Por isso, caso a venda seja efetuada antes do término desse período, não há como efetuar o registro do imóvel, correndo o comprador, o risco de perdê-lo, caso o poder público tome ciência da venda.

Neste caso, não cabe usucapião, mas o simples registro do imóvel no nome do comprador, desde que a venda seja feita em tempo oportuno, após o tempo que o poder público exigiu para a lavratura da escritura.

  1. A escolha do meio da usucapião (judicial ou administrativa) não pode decorrer de imposição do cartório. O fato do imóvel não possuir matrícula, por exemplo, não dá ao cartório o direito de recusar a usucapião administrativa.
  2. A usucapião deve sempre ser justificada, nos termos do provimento 65, art. 13 §2o. Exemplo: a) o imóvel não possui matrícula, e por isso não há nenhum outro procedimento para regularizar o imóvel; b) o ex-proprietário ée falecido e teria que se abrir vários inventários para regularizar o imóvel.
  3. Não indicar o tipo de usucapião que se deseja.
  4. Não explicar a origem da posse, a existência de benfeitoria. Exemplo: a) o cliente herdou, comprou, recebeu em doação ou invadiu? b) existe edificação? Tem uma meia-água etc.
  5. Em caso de sucessão de posse, falta de juntar as certidões negativas do local do imóvel e das pessoas as quais se soma a posse.
  6. Gastar de forma desnecessária em memorial descritivo (planta), se o imóvel se tratar de unidade autônoma, de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula, no art. 4o. §5o. do provimento 65 do CNJ.
  7. Gastar para fazer 2 ações de usucapião quando há titularidade diversa, a qual pode ser feita por meio de uma ata notarial se os imóveis forem contíguos.
  8. Se o imóvel for matriculado e houver descrição precisa entre a matrícula e o memorial, não há necessidade de assinatura ou intimação dos confrontantes do imóvel (art. 10 §10 do provimento 65 CNJ).
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